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簽訂房屋買賣合同后,賣方違約,買方應該怎么辦?

發布日期:2019-06-03    作者:房產律師
  一、基本案情
  1、原告訴稱
  原告張某訴稱,原告與被告魏某系房屋買賣合同關系,原告與第三人系居間合同關系。原告通過第三人購買產權人為被告的房屋,原告與被告于2018年5月18日簽訂《房屋居間合同》,約定房屋總價款為510000元,支付方式為一次性現金支付,合同簽訂后原告向被告支付了定金20000元,并積極履行了合同義務,后被告卻拒絕履行《房屋居間合同》,不再出賣涉訴房屋。原告認為,被告與原告簽訂的《房屋居間合同》系雙方真實意思表示,被告應當遵守誠實信用原則,按照合同約定履行義務,被告拒絕出賣涉訴房屋的行為構成違約,故向法院提出訴訟請求:1.請求判令解除2018年5月18日原告、被告及第三人簽訂的《房屋居間合同》;2.請求判令被告賠償原告房屋差價損失109200元;3.請求判令被告返還原告房屋定金20000元;4.請求判令被告賠償原告中介費損失6000元;5.本案訴訟費、保全費、評估費由被告承擔。
  2、被告辯稱
  魏某辯稱,不同意原告的訴訟請求。該房屋我當時賣的低,簽完合同后四、五天有人說能賣80萬元,我之所以賣的低了,是因為我們不知道行情。現在原告要求的賠償過高,如果原告同意我賠償60000元到70000元,讓原告把訴訟保全撤了,我用房子貸款,用貸款償還原告。
  A公司述稱,原告陳述的事實屬實。被告在我公司門店登記想要出售涉案房屋,被告口頭說想賣53萬元到54萬元,著急用錢。所以我們就給被告找能一次性付款的客戶,就找到了原告,原告看完房就委托我們和被告談價錢,在門店談的,最后談的51萬元成交,原告交付20000元定金,余款在網簽的時候再付。中介費收了原告6000元。被告在簽訂三方居間合同后三五天給我們打電話說不賣了,被告的孩子不讓賣了,明確表示不再出售該房屋,我們告訴被告如果不賣就要按照合同約定賠償,讓被告返還定金并承擔6000元中介費,被告說沒錢,一直拖著,直到原告起訴。對原告的訴訟請求沒意見。
  二、法院查明
  北京市朝陽區法院查明:房屋登記在魏某名下,該房屋建筑面積為40.83平方米。2018年5月18日,魏某(賣方)與張某(買方)及A公司(居間方)簽訂《房屋居間合同》。《房屋居間合同》約定:張某向魏某購買房屋,成交價格為510000元。買方于簽合同當日將20000元交付賣方作為定金。除定金外剩余房款490000元,買方須在2018年6月5日前籌齊,否則視為買方違約,買賣雙方須在2018年6月5日前親自簽署《房產買賣協議》遞件至房管局,并分別將定金及除定金外剩余房款存入房管局指定的資金監管機構。買賣雙方均應在2018年6月6日前親自到房管局申請辦理產權變更相關手續。合同第四條違約責任約定買賣雙方任何一方未按合同約定履行義務的,應當向守約方承擔相應的違約責任。張某于2018年5月18日向魏某支付定金20000元,向A公司支付服務費6000元。原、被告及第三人均認可被告于2018年5月23日明確表示不出賣涉案房屋。
  法院委托房地產評估公司對房屋的市場價值進行評估,該房屋當前的市場價值為660000元。張某墊付評估費共計6500元。
  三、法院判決
  北京市朝陽區法院判決:
  1、解除張某、魏某、A公司簽訂的《房屋居間合同》;
  2、魏某返還張某定金20000元;
  3、魏某向張某賠償房屋差價損失75000元;
  4、魏某向張某賠償中介費損失6000元;
  5、駁回張某的其他訴訟請求。
  四、律師點評
  房產律師靳雙權認為,被告在簽訂合同后明確表示不再出售涉案房屋,導致交易失敗,應認定被告單方違約,原告要求解除涉案房屋的《房屋居間合同》,法院予以支持。合同解除后,尚未履行的,終止履行,已經履行的,根據履行情況和合同性質,當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施,并有權要求賠償損失。對原告要求被告返還原告交納的房屋定金20000元的請求,法院予以支持。
  關于原告要求被告賠償房屋差價損失109200元的請求,被告的違約確定之日為2018年5月23日,被告不履行合同義務應當賠償原告因此受到的損失。合同約定如賣方未能履行本合同之條款以致本合同不能順利完成,本合同終止或解除的,賣方須返還雙倍定金予買方。若支付的定金不足彌補買方損失的,賣方還應負責賠償。損失賠償額應當包括合同全面履行后可以獲得的利益,在被告違約情況下,房屋發生了價格上漲情形,房屋價格上漲屬于合同全面履行后可以獲得的利益。被告在出售房屋時向中介公司提出涉案房屋的出售價格及因著急用錢要求買方一次性付房款的意思表示。因此綜合涉案房屋所處區域的實際情況、守約方的履約情況、違約方訂立合同時對房屋漲跌情形的預見能力以及當事人的過錯程度,利益損失賠償額以房屋價格漲跌差價的50%為宜,即(660000元-510000元)×50%=75000元。
  關于原告要求被告賠償原告中介費損失6000元,合同約定如因買方或者賣方一方違約導致本合同不能履行的,買賣雙方已經支付的居間報酬均不予退還,守約方支付的居間報酬作為其損失,由違約方予以賠償,故被告作為違約方應賠償原告中介費損失6000元。
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