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房屋買賣居間合同糾紛

發布日期:2019-06-05    作者:許傳中律師

昆明市盤龍區人民法院
民 事 判 決 書
(2018)云0103民初10612號
原告:繆建平,男,1979年8月13日出生,漢族,云南省昆明市人,住云南省昆明市五華區。
委托訴訟代理人:于波,云南于波律師事務所律師,特別授權代理。
被告:劉成貴,男,1990年8月16日出生,漢族,云南省昭通市人,住云南省昭通市魯甸縣。
委托訴訟代理人:許傳中、XX,北京市尚公(昆明)律師事務所律師,特別授權代理。
被告:云南華輝房地產經紀有限公司新迎分公司,住所:昆明市盤龍區新迎北區10組團160棟4單元102號。
法定代表人:王昌華,系該公司經理。
委托訴訟代理人:鄭松,云南唐律律師事務所律師,特別授權代理。
原告繆建平訴被告劉成貴、云南華輝房地產經紀有限公司新迎分公司房屋買賣合同糾紛一案,本院于2018年11月22日立案后,依法適用普通程序公開開庭進行審理,原告繆建平的委托訴訟代理人于波,被告劉成貴的委托訴訟代理人許傳中、XX,被告云南華輝房地產經紀有限公司新迎分公司的委托訴訟代理人鄭松到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
原告繆建平向本院提出訴訟請求:1、請求人民法院依法判決解除原告與兩被告簽訂的房屋買賣合同;2、請求人民法院判決兩被告共同向原告返還4萬元;3、請求人民法院判決本案的訴訟費、公證費、保全費、擔保費全部由兩被告承擔。事實和理由:原告通過58同城網站看到被告二發布的位于昆明市盤龍區小龍村小區1棟7單元2層213號房屋出售信息,該房屋同時附有房子與大露臺連在一起的房屋平面圖,還附有大露臺視頻、文字說明被告一房屋實際面積160平,帶一百平米露臺,原告看中該房屋同時帶有大露臺決定購買。2018年11月10日,被告一、二共同給原告看過視頻后(該視頻顯示被告一房屋與大露臺相連及走到大露臺全景)原告與兩個被告簽訂了《房屋買賣合同》,約定原告以人民幣780000元購買該房,產權證號為:盤龍區字第0084332號,同時被告一、被告二負責人王昌華向原告承諾并在房屋買賣合同上手寫約定:原告繆建平按此房價購房前提是甲方劉成貴所宣傳發布的的露臺可以使用,小區物業認可。合同簽訂當日原告向被告一支付了購房定金20000元,被告一向原告出具了收據。后來原告到小區物業了解后發現,被告一、二所稱的100平米的大露臺是歸物業所有,被告一沒有所有權,也無使用權。但被告一、二卻稱房屋與大露臺都是被告一的,被告一無法履行,原告訂立合同的目的無法實現。根據我國《合同法》第九十四條規定:有下列情形之一的,當事人可以解除合同:(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的;第一百零七條規定:當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任、一百一十五條規定:“當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后,定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的,無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的,應該雙倍返還定金”。根據《經紀人管理辦法》第十八條規定:經紀人不得從事下列行為:(二)隱瞞與經紀活動有關的重要事項;(四)采取脅迫、欺詐、賄賂和惡意串通等手段,促成交易;第十九條規定:經紀人違反法律、法規及本辦法規定,給當事人造成經濟損失的,應當承擔賠償責任。本案中,兩被告共同稱該房與大露臺都屬于被告一,但卻無法履行,其行為依法已構成違約且導致合同目的不能實現,因此原告有權按合同法規定解除合同并依法要求兩被告共同返還定金4萬元,請依法支持原告的全部訴訟請求。
被告劉成貴辯稱,原告訴請與客觀實際不符,同意解除合同,但不同意返還定金,被告劉成貴不存在違約行為,反而原告存在違約行為,請求法院駁回原告的第二、三項訴請。本案中原告作為成年人已經實地查看了整個涉案房屋對現狀,同時在簽訂房屋買賣合同的過程中,合同書上也已經明確了建筑面積,原告所稱的100平米大露臺歸被告所有,已不能實現合同目的,不履行合同沒有任何法律依據。整個大露臺也不屬于物業所有,而是屬于全體業主所有,這是一種常識。原告現在是不想不愿意買涉案房屋,找了一種托詞借口,不應該支持這種請求。同時本案中露臺是否可以使用,我方跟物業溝通,實際上可以晾曬衣服、放置花盆,這在法律上也是一種使用,在原告向被告支付定金之后,原告便沒有按照收條和合同的約定支付購房款。原告在本案中構成違約,被告有權不退還定金在整個交易過程中,兩被告均沒有對原告構成任何欺詐行為。
被告云南華輝房地產經紀有限公司新迎分公司辯稱,被告認為云南華輝房地產經紀有限公司新迎分公司不是適格的訴訟主體,僅提供一個居間服務合同,并沒有收取原告的定金,露臺的宣傳被告是根據被告劉成貴的陳述進行宣傳,沒有進行任何虛假宣傳。請求法院駁回原告的全部訴請。
當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據,本院組織當事人進行證據交換和質證。對當事人無異議的證據,本院予以確認并在卷佐證。對有爭議的證據和事實,本院認定如下:1、原告提交的《房屋買賣合同》,系有原、被告簽字,本院予以認可;2、原告提交的公證書、公證票據,形式合法,內容真實,本院予以認可;3、原告提交的視頻,未有其他證據予以佐證,本院不予采信。綜合上述證據及原、被告在庭審中的陳述,本院確認如下案件事實:2018年11月10日,原告與兩被告簽訂《房屋買賣合同》,約定原告購買坐落于房屋,建筑面積60.12平方米,成交價格780000元,房屋價款一次性支付,簽訂合同時原告向被告劉成貴支付定金20000元。雙方約定在2018年12月12日之前辦理產權過戶轉移手續并委托云南華輝房地產經紀有限公司協助辦理,原告向被告云南華輝房地產經紀有限公司新迎分公司支付中介費15600元。當日,被告劉成貴向原告出具收條,收到20000元定金,并約定若原告未在一個月內支付購房款,則定金不退還;若被告劉成貴未在一個月內出于自身原因不能正常過戶,則雙倍定金罰則。2018年11月21日,原告申請云南省昆明市明信公證處對“58同城”APP中《實際面積160平帶一百米露臺正規兩室兩廳急售86萬》的房屋中介信息進行證據保全,云南省昆明市明信公證處作出(2018)云昆明信證經字第47064號公證書,并支付1000元公證費。
經審查,原告提交的《房屋買賣合同》標題下面的有手寫一段話“乙方繆建平按此房價購房前提是甲方劉成貴所宣傳發布的露臺可以使用,小區物業認可”,該段話系被告云南華輝房地產經紀有限公司新迎分公司法定代表人王昌華在《房屋買賣合同》簽訂后,在原告本人所持的合同上書寫。
本院認為,針對原告主張定金罰則的訴訟請求,根據《中華人民共和國合同法》第六十條規定:當事人應當按照約定全面履行自己的義務。《中華人民共和國擔保法》第八十九條規定:當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后,定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的,無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的,應當雙倍返還定金。《最高人民法院關于適用若干問題的解釋》第一百一十五條規定:當事人約定以交付定金作為主合同擔保的,給付定金的一方拒絕訂立合同的,無權要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立合同的,應當雙倍返還定金。定金是保證主債務得以履行的一種擔保手段,其首要作用是擔保合同的履行,定金合同為從合同,定金可以因為一方不履行約定的債務而執行定金罰則。在原、被告簽訂的《房屋買賣合同》中明確文字表述為“定金”,符合定金的構成要件,應當視為定金。同時,在被告劉成貴出具的《收據》,載明了定金是20000元,以及定金不予退還、雙倍懲罰的使用情形,故可以根據合同履行情況來適用定金罰則。根據《中華人民共和國合同法》第一百零七條規定:當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。本案中,《房屋買賣合同》明確寫明房屋面積60.12平方米及價款780000元,原告作為一個正常的完全民事行為能力自然人,在簽訂合同時應當注意到合同的內容及條款,應當按照合同約定的內容履行,原告未在規定的期限內支付剩余房款,被告劉成貴有權不予退還定金。同時,原告作為一個正常的購房者,應當能合理注意到面積只有60.12平方米的房屋卻有100平米的大露臺房屋價款與常理不符合,而原告卻以該情況為由起訴,故對于原告主張的雙倍定金罰則,本院不予支持。
針對原告主張解除合同的訴訟請求,本院認為,根據《中華人民共和國合同法》第九十三條規定:當事人協商一致,可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時,解除權人可以解除合同。本案中,被告云南華輝房地產經紀有限公司新迎分公司未同意解除合同,故不能達成約定解除條件,且本案中基于本案處理的情況,亦不能適用法定解除,故對原告主張解除合同的訴訟請求本院不予支持。
此外,本院認為,被告云南華輝房地產經紀有限公司新迎分公司法定代表人王昌華在《房屋買賣合同》標題下面的有手寫一段話“乙方繆建平按此房價購房前提是甲方劉成貴所宣傳發布的露臺可以使用,小區物業認可”,若原告是基于中介的介紹,誤以為涉案房屋有100平米的大露臺可以使用,才簽訂合同,則屬于居間合同法律關系糾紛,在本案中不予處理,原告可以另案起訴予以解決。
綜上所述,根據《中華人民共和國合同法》第六十條、九十三條、第九十四條,《中華人民共和國擔保法》第八十九條,《最高人民法院關于適用若干問題的解釋》第一百一十五條,《訴訟費用交納辦法》第二十九條,判決如下:
駁回原告繆建平的訴訟請求。
案件受理費800元、保全費420元,由原告繆建平負擔。
如不服本判決,可于接到判決書之日起十五日內,向本院遞交上訴狀,并按對方當事人人數提出副本,上訴于云南省昆明市中級人民法院。
雙方當事人均服判的,本判決即發生法律效力。若負有義務的當事人不自動履行本判決,享有權利的當事人可在本判決規定的履行期限屆滿后二年內向本院申請強制執行。
審 判 長  李 娜
人民陪審員  宋慶云
人民陪審員  陳 欣


二〇一九年五月二十日
書 記 員  楊 璐

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