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農村房屋買賣合同糾紛,法院如何處理?

發布日期:2019-06-05    作者:房產律師

  (為保護當事人隱私安全及避免不必要紛爭,以下當事人姓名均為化名,如果雷同,可以我們聯系,我們將予以撤銷。)
  一、基本案情
  1.原告訴稱
  高某1、高某2、楊某訴稱:高某1、高某2系高老、朱老夫婦之子女。楊某系高老、朱老夫婦之兒媳。高老于2007年4月因病去世,朱老于1997年6月因病去世。高老、朱老夫婦原共有農村房屋一所,位于北京市懷柔區渤海鎮辛營村×號。2000年12月高老之子高某1(于2010年8月因病去世)作為甲方,顧某作為乙方,簽訂房屋買賣契約,約定“一、甲方將懷柔渤海鎮辛營村(北房四間、西廂房三間)獨院賣給乙方,售價:人民幣43000元(大寫肆萬叁仟元),房屋產權歸乙方。”合同簽訂后,顧某支付43000元,并占有使用房屋至今。現高某1、高某2、楊某訴至法院,請求:一、判令顧某與高某1簽訂的房屋買賣契約無效;二、判令顧某返還位于北京市懷柔區渤海鎮辛營村×號房屋;三、訴訟費由顧某承擔。
  2.被告辯稱
  顧某辯稱:第一、我方曾與高某1簽訂房屋買賣合同屬實,本案的高某1、高某2、楊某與房屋不具有法律上的權利義務關系,主體不適格。并且依據高某1、高某2、楊某陳述的事實,我方查詢高老去世之前居住的房屋是辛營村8號,與我方居住的房屋沒有法律上的權利義務關系,因此請法院依據民事訴訟法駁回高某1、高某2、楊某的訴訟請求。第二、高某1、高某2、楊某主張其對高老的繼承,沒有得到法院的確認說明該六人均系高老合法繼承人,繼承的范圍都沒有確認,首先應該進行繼承之訴,如果按照繼承走的話,高某1的兩個女兒遺漏了,所以我們認為高某1、高某2、楊某的訴訟請求以及事實與理由是有問題的,對于高某1、高某2、楊某的第一項訴訟請求以主體不適格駁回,第二項訴訟請求高某1、高某2、楊某無權要求返還。
  二、法院查明
  2000年12月,高某1與顧某簽訂房屋買賣契約,內容如下:賣方(以下簡稱甲方)高某1買方(以下簡稱乙方)顧某經甲乙雙方協商,達成如下協議,一、甲方將懷柔渤海鎮辛營村(北房四間、西廂房三間)獨院賣給乙方,售價:人民幣43000.00元(肆萬叁仟元),房屋產權歸乙方。二、本契約一式兩份,甲乙雙方各一份,自簽字之日起生效。與此同時,高某1與顧某為防范風險,又簽訂房屋租賃協議,協議內容如下:房屋租賃協議立契約人:出租方(以下簡稱甲方)高某1承租方(以下簡稱乙方)顧某經甲乙雙方協商,針對房屋租賃有關事宜達成協議如下:一、租賃房屋:甲方將坐落于北京懷柔辛營村號,北房肆間、西房叁間及獨院租予乙方為長期居住。二、租賃期限自2000年月日起,乙方長期租用,租高43000元(肆萬叁仟元)一次付齊。三、任何人不得以任何理由改變租賃期限及租高。四、如遇政府租用此地及房屋所給予的各類補償及權利均由乙方享有,任何人不得參與干涉。五、本協議一式兩份,甲乙雙方各一份,自簽字之日起生效。
  此房屋位于北京市懷柔區渤海鎮辛營村×號,戶主姓名為高老。高老與朱老夫婦有六名子女,分別為高某1、高某2,以及高某1(2010年8月過世)。高某1之妻為楊某,兩個女兒高佳、高藝。
  顧某表示對房屋翻建、其它各項損失在本案中一并解決。經法院詢問,高某1之女高佳、高藝自愿放棄高某1在本案爭議房屋的繼承份額,亦不參與訴訟。經顧某申請,經懷柔區人民法院委托評估公司對北京市懷柔區渤海鎮辛營村×號房屋、附屬物重置價及宅基地區位補償價值進行評估,結論為宅基占地區位補償價值為114000元;建筑物及附屬物重置價為125817元。
  三、法院判決
  1.一審判決
  1)高某1與顧某簽訂的房屋買賣契約無效。
  2)高某1、高某2、楊某于判決生效后騰退之日返還顧某購房款四萬三千元。
  3)高某1、高某2、楊某于判決生效后騰退之日內支付顧某因協議無效造成的各項損失共計十六萬二千六百一十七元。
  4)駁回高某1、高某2、楊某其它訴訟請求。
  2.二審判決
  駁回上訴,維持原判。
  四、律師點評
  房產律師靳雙權認為:
  當事人訂立、履行合同,應當遵守法律、行政法規的相關規定。農村房屋系村民經濟組織成員基于特定身份,無償從本集體經濟組織取得宅基地后建造的房屋,用以保證本集體村民最基本的居住條件。高某1代理高老夫婦與顧某簽訂的買賣農村房屋的協議,違反了我國現行土地管理法規、宅基地使用政策,應屬無效。
  顧某主張高某1、高某2、楊某無原告資格,因高某1等系高老夫婦的法定繼承人及法定繼承人的轉繼承人,對房屋享有訴之利益,為本案適格原告,故法院對顧某的該項主張不予采納。因該案訴訟請求系要求確認農村房屋買賣協議無效,屬確認之訴,而訴訟時效制度的適用范圍限于債權請求權,故顧某關于本案訴訟時效已過的抗辯理由不能成立。
  在買賣協議無效的情況下,高某1等基于繼承人和轉繼承人地位,在享有相關權益的同時,亦應承擔相應義務,返還顧某支付的購房款。對于因買賣協議無效對顧某造成的損失,法院基于評估報告,依據雙方的過錯程度,依法酌情確定高某1、高某2、楊某于判決生效后騰退之日內支付顧某因協議無效造成的各項損失共計十六萬二千六百一十七元,并無不當。
  關于高某1、高某2、楊某要求顧某返還房屋的訴訟請求,法院考慮顧某現有居住情況,暫時不具有騰退條件,不予支持。

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